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小区车位改成卖场出租业主咋维权?

法院:开发商和商场被判共同恢复原状

作者:徐贤飞 发布人:系统管理员 发布日期:2019/2/2 【字体:

小区地下车位被开发商出租给商场经营使用,开发商和商场被判恢复车位使用功能。近日,重庆市第五中级人民法院作出二审判决,维持了重庆市綦江区人民法院一审判决,被告房地产公司、鲁某恢复车位使用功能,电器公司予以协助。

万盛经济技术开发区某小区商住综合楼工程项目由房地产公司于2004年投资开发。该工程项目规划总建筑面积21491.69㎡,其中,地下室及车库规划面积2169.37(车位21)。该工程于2006年竣工,并于同年由房地产公司取得产权,住宅业主116户。201010月,经房地产公司法定代表人鲁某申请,小区地下室及车库产权变更登记在鲁某名下,产权证上载明土地用途是住宅、商业,房屋用途为非住宅,楼层为负一层。

20083月,房地产公司与电器公司签订《房屋租赁合同》,约定由电器公司承租小区负一层用于商场经营,租赁期限10年。涉案房屋经公安消防验收合格后,由电器公司经营使用至今。20177月,鲁某又与电器公司签订《续租协议》,由电器公司继续承租负一层,续租期限为10年。

20155月,小区业主召开业主委员会选举会议,成立业主委员会,并在街道办事处、国土房管局备案。小区79户业主签名要求恢复负一层车位使用功能。

业主委员会起诉至重庆市綦江区人民法院,以被告房地产公司、鲁某、电器公司改变了小区负一层车库使用性质为由,请求判决恢复车库使用功能。

綦江区法院审理后认为,案涉小区负一层规划建设21个车位,房地产公司、鲁某违反规定将规划车库出租给电器公司用于经营,造成业主的停车需要不能得到满足,业主委员会起诉要求恢复车库使用功能符合法律规定,应当予以支持。该院遂判决房地产公司、鲁某恢复小区负一层车位使用功能,电器公司予以协助。

房地产公司、电器公司不服一审判决,向重庆市第五中级人民法院提起上诉。该院审理后认为一审判决并无不当,该院遂判决驳回上诉,维持原判。

法官说法

违反法律强制性规定,开发商和商场被判恢复原状

法院认为,依据《物业管理条例》规定,业主委员会由业主大会选举产生,维护全体业主的合法权益。本案小区业委会由业主选举产生,并在行政机关备案,系依法成立。案涉小区规划车库,与小区全体业主具有关联性,业主委员会可以代表全体业主向法院诉讼,维护全体业主合法权益。

《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该条规定系效力性强制性规定,意在满足小区业主的合理停车需要。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定:建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定为其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。由此可见,对规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位有将其用于满足业主的需要的法定义务。案涉小区商住综合楼工程项目规划地下室及停车库规划面积2169.37平方米(车位21个),房地产公司并无证据证明其通过调整规划用途已将案涉面积2169.37平方米车库改作商业用途。现房地产公司、鲁某违反规定将规划车库出租给电器公司用于经营,造成业主的停车需要不能得到满足,业主委员会起诉要求恢复车库使用功能符合法律规定,应当予以支持。

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